永遠に所有権を得ない!「定期借地権」の家はお得なのか!?

前回のブログ記事では、アイカワホームでモデルハウスを見せてもらい、完成見学会を行っていることについて書きました。そして今回はアイカワホームでも取扱いがある定期借地権」での住宅販売ってどうなんだろう?買主側から考えてどうなのか?ブログにまとめておきます。ご参考までに!

定期借地権の家はお得なのか!?

アイカワホームは「定期借地権」での住宅販売を取扱しています。

定期借地権」とは、簡単に言うと50年後更地にして土地を地主に返却する必要がある借地契約です。定期借地権については考え方によって議論が分かれるところです。しかし、私としては「定期借地権」の家に魅力を感じませんでした。

定期借地権」は地主が土地を有効利用するために作られた制度だと言っても過言ではありません。地主は「固定資産税」が減税されて、毎月地代を得ることができます。50年すれば更地が戻ってくるので子や孫に相続させる事も可能になる訳です。

万一、借り手が更地にして返却することを拒んだとしても法が守ってくれます。最終的に「法の力」と、借主から事前に受取っている「保証金」で建物を取壊し、更地にすれば良い訳です。地主からすれば、当分使う予定の無い土地を遊ばせておくこと無く有効利用できる制度です。

もちろん、借り手から見てもメリットが全く無い訳ではありません。土地の固定資産税が要りません。また、購入時に土地代という高額な初期費用が掛からずに良い家が手に入ることになります。

「どうせ、日本の住宅寿命は30年と言われているし、50年も経ったら住宅もボロボロで寿命だろう。老人ホームにでも入るから問題ないよ。それに日本はこれから人口減少していく運命にある。当然、土地価格も下がるというのに何で高いお金を払って土地を買う必要があるのか?定期借地権で借りて使えば十分だろう?固定資産税も払わなくて済むし。50年後に安くなった土地があれば、もう一度新築を建てるという手もあるかな?」という考えの方かでしたら、定期借地権はお得な制度かも知れません。

しかし、将来の事は分からないものです。何かしらの理由で家を売ることになったとしても定期借地権」の家は非常に売りにくいことが予想されます。また、本当に50年後家を壊して更地にして困らない環境に自分がいるでしょうか?50年も先の未来に確証を持てる人はいないでは無いでしょうか?

定期借地権」についてはメリットとデメリットをよく考えて判断する要があります。ただ、単純に、安く家が建てられるからと言って「定期借地権」にするのであれば、止めておいた方が無難です。

推測するに、アイカワホームは地主との関係が深く土地の仕入れに強いホームビルダーです。不動産屋に近い立ち位置なのでは無いかと推測します。地主さんから「土地の有効利用」を相談されるなどと言ったこともあるのでは無いでしょうか?その提案として「定期借地権の家」があるのでは無いでしょうか?

これらは推測の域を出ませんが、金銭面から見ても定期借地権は地主有利な制度では無いかと思えます。

定期借地権の金額計算

20181202-dentaku地代の計算をして金銭面でいかに地主が有利なのか検証してみます。前回挙げたモデルハウスの定期借地権の地代は月額16,000円でした。妥当な金額です。その場合50年でいくら必要になるのか?16,000円×50年×12カ月=9,600,000円+保証金1,400,000円で合計11,000,000円です。これだけ支払うのに土地の所有権は地主のままです。

※保証金は正しくは戻ってくるお金ですが、更地にするのに必要なお金です。

50年経ったら更地にして出て行って下さいと言われます。土地を自分の子供に相続させることもできません。土地を売って老人ホームに入る事もできません。50年経った時に地主から土地を買い取れば良い?そんな契約は一切結んでいません。地主が顧慮してくれる保証は一切有りません。地主はその所有権を法律によって守られています。仮に地主が考慮してくれる心優しい方だったとしても、その子供までが同じ考えの方とは限りません。50年後にまだ住める住宅だったとしても取り壊して更地にして地主に返却する必要があります。

長く住み、慣れ親しんだ我が家を、歳とって老人になった頃に取り壊すことになります。あなたは、その取り壊される我が家の姿を見て、果たして耐えられるでしょうか?愛着のある我が家、妻と一緒に計画した我が家、子供と伴に暮らしてきた我が家、思い出詰まった我が家が目の前で取り壊されていきます。年老いてしまったあなたは、その姿に耐えられますか?

初期投資が要らないのと、固定資産税が要らない点は借主にもメリットはありますが、「定期借地権」については、よく検討する必要がありそうです。

とにかく、何も知らずに「定期借地権」の家を買うのはリスクがあると思います。良く調べて「定期借地権」のメリット、デメリットを検討した上で決断することをお勧めします。

という事で、私は定期借地権の家は買わないことにしました。そして、アイカワホームは定期借地権の土地だけを扱っている訳ではありません。普通に土地の所有権と建物の新築も取り扱っています。そちらで検討することにしました。

もし、自分が「定期借地権」の家を買うとしたら中古で販売されて売れ残っている物件を格安で買い叩いて、無茶苦茶安く買う事を考えます。それでも定期的に土地の賃借料を支払うのは嫌だなぁと思います。おそらく、自分は相当ケチなんでしょう。

話は戻りまして、モデルハウスを見せて頂いた後に、実際販売している土地へ連れて行って頂きました。その土地は・・・

つづく。


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