注文住宅を実際に建ててみて分かった建売住宅のメリットとデメリットをブログまとめておきます。この手の記事は建築会社の記事ばかり目立ちます。そんな広告記事とは違い、実際に注文住宅を建てた「施主」視点で記事を書いています。
注文住宅と比較して分析した結果、「建売住宅」＝「しょぼい」なんて言われる方がいますが、実際は全然そんな事はありません。もちろん、雑な施工やしょぼい建売住宅も中にはあるのでシッカリと見極める必要はあります。その点は注意が必要です。
注文住宅と比較した建売住宅のメリット
注文住宅と比べた時に建売住宅のメリットを挙げます。建売住宅が注文住宅より劣っていると思ったらそうとばかりも言えません。
注文住宅よりも安く条件の良い住宅が手に入る
注文住宅は担当営業・設計士などと何度も打ち合わせを重ねて、部屋の間取りや設計を決めていきます。そのため打ち合わせに掛かる「人件費」や「カスタマイズする費用」等が必要となってきます。そのためどうしても建売住宅よりも高くなるのが一般的です。
そのため、同程度の金額を支払った場合に、注文住宅よりも建売住宅の方が「建築資材」や「設備」などの条件が良い家が手に入る可能性が高くなります。コスパが良い住宅になる訳です。
設計士がデザインした住宅が手に入る
注文住宅でお願いする場合に、余程センスの良い施主で無いとオシャレなデザインにすることは難しいです。住宅設計のプロであり、そもそもセンスが良い設計士さんが建てた家を買った方が素人であり、住宅の知識もそこそこな人が口出しするよりもオシャレでセンスの良い家になる可能性が高い訳です。
私の場合でも外壁を選ぶ際に１枚タイルを見せてもらって、どれにしますか？と聞かれたのですが「そんなの分かる訳ないだろ」というのが正直な回答です。その１枚のタイルからどのような完成形の家の外壁ができあがるのか想像が全く付かないのに選ぶ必要がある訳です。そんな選択の連続で注文住宅は出来上がっていきます。余程勉強して調査して知識を得て選んでいかないと思った通りのオシャレな家を作るのは難しい訳です。
再販売価格の高い家である
建売住宅は完成後に売りに出して売る必要があるため、誰が見ても欲しがるような一般的で癖の無いデザインにて設計されています。そのため、もし将来的に住宅を売りに出すような場合に再販売価格の高い家になります。
これが注文住宅だと個人の住みやすさをカスタマイズして設計されているため、誰もが欲しがる家か？と言うとそうとも言えない場合が多くなります。すると売りに出した際に買い手が付くかどうか微妙になる訳です。
完成形を確認して購入できる
建売住宅の場合、完成している家を実際に見てから購入決定をすることが可能です。そのため思っていたのと違った！という事は有り得ません。注文住宅だと設計図面やパース図から自分が思い描いていた家の想像と実際に完成してきた家が違っているという場合が有り得ます。思っていたのと違う！契約しない！返品したい！とは言えない訳です。
条件の良い土地の場合が多い
建売住宅の場合、建設会社が土地を購入して、そこに家を建てて売りに出します。土地が市場に売られる際に不動産業界内で条件の良い土地は、我々一般人よりも先に建設会社が購入してしまうのが普通です。
それは一般人よりもどの土地が売れ易いか？相場はいくらくらいか？等詳しいので目利きが出来るためです。また、良い情報が市場に流れる前に購入する等の企業努力をしているのかも知れません。
実際、私がSUMOで見つけた土地も購入しようと思って電話したら既に買い手がいると言われた事があります。まだ情報が出てスグなのに？事前に情報が出る前に既に買い手が付いていたけど、広告出さないと一般に売り出していないことになって何か都合が悪いから出しただけなんじゃないの？業界の裏事情があるんじゃないの？と勘ぐってしまいます。
また、広い土地を一括で購入して分割して売るなど行うので条件の良い土地だけれども金額が大きすぎて個人では買えないような土地も建設会社が買ったりしています。一括で購入できる資金力があるので条件の良い土地を購入できる訳です。しかも分割して売る事で利益を乗せられる訳です。
という訳で、条件の良い土地は建売をする建設会社が購入して自分の土地にしてしまうので、一般に売り出される土地は、あまり条件の良くない土地である場合が多い訳です。
手間が少ない
注文住宅で家を建てる場合、打ち合わせを何度も行います。契約手続きも何度も行います。時間が非常に必要となります。また「地鎮祭」「上棟式」なども行います。とにかく時間と手間が必要となります。それに比べて建売住宅は時間的コスト少なく住宅を購入することが可能となります。
購入してから住むまでの期間が短い
注文住宅は設計・建築・引渡しととにかく時間が掛かります。家を建てようと思ってから少なくとも１年近くは掛かります。現在賃貸に住んでいるのであれば、実際に住み始めるまでずっと家賃を支払うことになります。それに比べて建売住宅であれば購入・引き渡し後スムーズに住み始めることが可能となります。
注文住宅と比較した建売住宅のデメリット
さて、建売住宅のメリットを書いてきましたが、デメリットも当然あります。注文住宅と比べてどのようなデメリットがあるのか見ていきましょう。
見た目重視の住宅が多い
建売住宅は売れないとどうしようも有りません。建設会社は住宅が完成したら直ぐに売れる人気のある家を作りたい訳です。売れ残りでもしたら値下げする必要が出て利益が減ってしまう訳です。
どのような家が売れるのか？
見た目がオシャレで内見した時に「うわーオシャレ！住みたい！」と思われる家が人気です。そのため住宅会社は見た目重視の建売住宅を作ります。そして値段が高すぎると売れないので相場に合わせて価格を抑えた家を作ります。
何が問題なの？見た目オシャレ！いいじゃん？
と思うかも知れませんが、すると見えない所で材料の質を落としたり、無理に工期を短くしたり、住み易さよりも見た目を重視した設計をする訳です。一般消費者が欲しがる家が必ずしも良い家とは言えない訳です。住んでみたらオシャレだけど住みにくいね。何だか住宅のメンテナンス費用高いね！という事になりかねない訳です。
建築途中のチェックができない
建売住宅は基本的には完成後に購入するので、建設途中の施工をチェックすることができません。そのためどのような施工がされているか分からない訳です。
間取りの変更ができない
建売住宅では一般的に人気がある間取りで設計します。ところが個人によっては一般的な間取りよりも多少修正した方が住み易い場合があります。
例えば私の場合だとロードバイクが趣味でロードバイクの置き場所が欲しかったのですが、建売住宅の場合だとロードバイクの置き場所などは考慮されていないのが通常です。庭にコンテナボックスでも置いて何とかするのが通常です。
他にも寝室は畳にして畳で寝起きしたい！と言った要望など個々のカスタマイズしたい間取り案件は建売住宅では受け入れて貰えません。この点、画一設計で設計費用と部材コストを抑えたのが建売住宅なのだから仕方が有りません。
メンテナンス費用を考慮した設計ができない
注文住宅の場合、設計時点でメンテナンス費用を抑える設計にすることが可能です。住宅の冷暖房コストを抑える設計にすることも可能です。しかし、デザインや見た目重視で作られた建売住宅だとメンテナンス費用や光熱費の掛かる家になっている場合がよくあります。
作りの粗悪な住宅の場合がある
建売住宅の場合、販売価格が高額だと売れ残る危険性があります。そのためコストを抑えた住宅が作られる場合があります。コストを削った結果、どうしようもない粗悪な住宅が出来上がっている危険性があります。
建売を買う際にデメリットを減らす裏技
建売住宅のデメリットを色々と挙げましたが裏技でそのデメリットを減らすことが可能です。建設前に建売住宅を購入する契約をして、建設前に多少無理を聞いてもらえないか交渉するという方法です。
例えば、建設途中の施工にしても建設前に購入契約してしまえば施工をチェックさせて貰えないか交渉すれば、おそらくＯＫと言って貰えるでしょう。
他にも交渉してカスタマイズ可能であればカスタマイズしておいた方が良いお勧めの箇所を下記に挙げておきます。
窓
住宅の機能に最も影響する部材は「窓」でしょう。熱の出入りが激しい訳です。その窓の部材んい何を使うのか聞いてワンランク上の窓に変更できないか交渉して見ましょう。金額次第ですが、家の性能ＵＰが望めます。
防蟻処理
防蟻処理でホウ酸系の防蟻処理に変更できないか聞いてみましょう。ホウ酸系の施工であれば効果が水で洗い流されない限り永久に継続します。５年ごとに防蟻処理費用が不要となります。また、健康面で考えてもホウ酸は安全な物質なので幼児等に対する影響を考えた場合でも安心できます。
交渉可能であれば、５年ごとに必要となる防蟻費用とホウ酸系処理に変更した場合との金額比較をして検討する事をお勧めします。
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